2015年浙江省房地产估价师《相关知识》:强制拍卖的主体考试试卷

发布于:2021-12-03 09:24:39

2015 年浙江省房地产估价师《相关知识》 :强制拍卖的主体考试试卷
本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房 地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的__。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.替代原则 D.公*原则 2、汇票是__。 A.由出票人签发,承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收 款或持票人的票据 B.银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户 支付给收款人或持票人的票据 C.由出票人签发,承诺他人在见票时或在指定日期五条件支付确定的金额给收 款人或持票人的存单 D.由出票人签发,承诺付款人在见票时或在指定日期五条件支付确定的金额给 收款人或者持票人的票据 3、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测,可以协助开发商或业主进 行__。 A.项目融资 B.工程招标 C.市场定位 D.物业管理 4、基准地价系数修正法的基本原理是. 【2003 年考题】 A:收益原理 B:替代原理 C:地租理论 D:区位理论 E:工业用地的监测点评估价格 5、在成本法、假设开发法中不计息的项目有__。 A.销售费用 B.销售税费 C.开发利润和销售税费 D.销售费用和销售税费 6、马克思(1818—1883 年)的地租理论是在批判和继承前人,特别是__的地租理 论的基础上创立起来的,但具有不同于前人的崭新的科学内容。 A.威廉·配第 B.亚当·斯密 C.大卫·李嘉图 D.马尔萨斯

7、 某宗面积为 3 000 ㎡的工业用地, 容积率为 0. 8, 楼面地价为 700 元/㎡. 现 按规划拟改为商业用地,容积率为 5.0,楼面地价为 960 元/㎡.理论上应补 地价. 【2004 年考题】 A:78 万元 B:882 万元 C:1210 万元 D:1 272 万元 E:工业用地的监测点评估价格 8、某种商品的用途越多,其。 A:需求弹性越小 B:需求弹性越大 C:越缺乏弹性 D:完全无弹性 E:执行层的组织协调 9、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低,不适宜采用在天然地基上作浅基 础时,宜采用。 A:条形基础 B:独立基础 C:箱形基础 D:桩基础 E:执行层的组织协调 10、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元,流动资金为 500 万元,投 资者的权益资本为 2000 万元,经营期内年*均利润总额为 700 万元,年*均税 后利润为 500 万元,则项目的资本金利润率为。 A:10.0% B:14.0% C:25.0% D:35.0% E:借款合同 11、契税的税率为,各地适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区 的实际情况,在规定的幅度内确定,并报财政部和国家税务总局备案。 A:1%~5% B:2%~5% C:3%~5% D:3%~6% E:执行层的组织协调 12、房屋征收实施过程中,违法建筑应由__认定。 A.征收人 B.征收主管部门 C.房地产登记机构 D.规划行政主管部门 13、关于维修基金管理的下列表述中,正确的是__。 A.业主委员会成立以前,维修基金由房地产行政主管部门代管 B.业主委员会成立以后,维修基金由物业管理企业代管

C.维修基金在银行专户存储,专款专用;基金闲置时,不得挪作他用 D.业主转让房地产所有权时,结余维修基金予以退还 14、张某购买了一间总价值为 100 万元的商铺用于经营,其中首付款为总价的 60%,其余为银行提供的年利率为 7.5%,期限为 10 年,按年等额还本付息的抵 押贷款,若年*均经营收入为 20 万元,运营费用为经营收入的 30%,则在贷款 期内的税前现金回报率是。 A:8.17% B:13.62% C:14.00% D:23.33% E:借款合同 15、 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行,多因素敏感性分 析须进一步假定同时变动的几个因素都是() ,且各因素发生变化的概率相同。 A.相互影响的 B.相互独立的 C.相互作用的 D.相互无关的 16、城市用*兰壑校铝衉_属于适于修建的用地。 A.一类用地 B.二类用地 C.三类用地 D.已征用的土地 17、市场经济条件下,物业租金水*的高低主要取决于() 。 A.业主希望的投资回报率 B.税费 C.物业出租经营成本 D.同类型物业的市场供求关系 18、某家房地产企业获得贷款 11000 万元,期限为 2 年,年利率为 12%,若借贷 双方约定按季度付息, 则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是 () 万元。 A.120 B.200 C.220 D.240 19、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取__净收益 作为估价依据。 A.类似房地产的客观 B.类似房地产的实际 C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低 20、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上,报告期总量 =上期存量+报告期新竣工量—__。 A.报告期灭失量 B.最低销售量 C.工程量

D.盈亏*衡点量 21、个人公积金贷款利率实行__。 A.浮动汇率 B.固定汇率 C.一年一定 D.半年一定 22、 未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地 单位,连续 2 年以上未使用的,经原批准机关批准,由无偿收回土地使用权并予 以公告。 A:乡级以上政府 B:县级以上人民政府 C:市级以上人民政府 D:省级以上人民政府 E:执行层的组织协调 23、居住用途房地产的位置优劣,主要是看__和安宁程度。 A.周围环境状况 B.繁华程度 C.临街状况 D.附*是否有矿产资源 24、某待开发土地,其土地取得费为每亩 36 万元,土地开发费为 1.5 亿元/k ㎡。 假设开发周期为 2 年, 其中第一年和第二年投资分别占总投资的 60%和 40%。 银行贷款年利息为 8%,该土地的投资利息为元/㎡。 A:55.20 B:103.22 C:109.63 D:114.82 E:工业用地的监测点评估价格 25、下列关于房地产拍卖标的应具备的条件,表述错误的有。 A:国家机关用地和军事用地划拨用地不可以拍卖 B:未依法取得房地产产权证书的,不得拍卖 C:集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请,获批准后方可进行拍 卖 D:抵押房地产拍卖后应获得抵押权人同意 E:执行层的组织协调 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。 错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、 物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时, 首先要考虑的因素是__。 A.零售商的财务能力 B.零售商的声誉 C.零售商的组合与位置分配 D.零售商的经营内容 2、国办发[2006]26 号文件规定,享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有 __。 A.住宅小区绿地率在 30%以下

B.住宅小区建筑容积率在 1.0 以上 C.单套建筑面积在 120m2 以下 D.实际成交价格低于同级别土地住房*均交易价格 1.2 倍以下 E.人均居住建筑面积在 25m2 以下 3、下列房地产权利的种类中,属于他物权的有__。 A.所有权 B.土地使用权 C.地役权 D.典权 E.租赁权 4、某可比实例的实物状况比估价对象优 9%,则其实物状况修正系数为__。 A.0.91 B.0.92 C.1.09 D.1.10 5、在房地产销售量预测中,引用越来越*期的销售量来不断修改*均值,使之 更能反映销售量增减趋势和接*实际的预测方法是。 A:简单*均法 B:移动*均法 C:加权移动*均法 D:指数*滑法 E:借款合同 6、下列宏观经济政策中,有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是。 A:增加税收 B:降低存款准备金率 C:增加政府支出 D:减少转移支付 E:执行层的组织协调 7、下列,属于加重纳税人负担的措施。 A:附加 B:加成 C:减税 D:免税 E:规定起征点和免征额 8、房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结 转的成本是。 A:经营成本 B:开发产品成本 C:期间费用 D:开发项目总投资 E:借款合同 9、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。 A:长期的原因 B:暂时的原因

C:局部的原因 D:全局的原因 E:难以避免的技术性原因 10、下列关于商品房销售的表述中,正确的是__。 A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过 3% B.按何种面积计价,就按何种面积登记发证 C.按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有 建筑面积 D.商品房买卖合同对面积误差无约定的,应据实计算房价款 11、 ()越高,说明营运资本越多,对债权人而言,其债权就越安全,因此这个 指标又称为偿债能力比率。 A.速动比率 B.资产负债率 C.偿债备付率 D.流动比率 12、 按照规定, 商业、 旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地, 须以方式出让, 特殊情况下才允许协议方式出让。 A:招标 B:拍卖 C:挂牌 D:划拨 E:协议 13、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。 A:从事房地产估价活动连续 6 年以上,且取得二级房地产估价机构资质 3 年以 上 B:业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积 8 万㎡以上或者土地面 积 3 万㎡以上 C:注册房地产估价师人数要求,有 15 名以上专职注册房地产估价师 D: 有限责任公司的注册资本人民币 200 万元以上, 合伙企业的出资额人民币 120 万元以上 E:执行层的组织协调 14、当建筑场地的上部土层较弱,承载力较低,不适宜采用在天然地基上做浅基 础时宜采用__。 A.条形基础 B.独立基础 C.箱形基础 D.桩基础 15、零售商业物业的租金是以__为基础计算的。 A.每一个独立出租单元的总出租面积 B.每月每*方米 C.每*方米可出租面积 D.每*方米可出租面积按月或年支付的金额 16、以下不属于房地产转让的有__。 A.赠与

B.租赁 C.典当 D.以房地产抵债 E.以房地产作价入股 17、住房公积金管理中心。 A:为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位 B:为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位 C:负责住房公积金的管理运作 D:是住房公积金运作管理部门 E:是住房公积金管理的主体 18、影响房地产市场发展的__因素,是指传统观念及消费心理、福利、人口数量 等内容。 A.家庭 B.社会 C.文化 D.政策 19、当前,我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。 A:办理房地产交易登记、鉴证等手续 B:开展房地产股票活动指导和监督 C:为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务 D:协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费 E:为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格 20、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。 A. “三通一*”费 B.土地租用费 C.可行性研究费 D.土地转让费 E.建筑费用 21、 香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定,在内地的投资不能超过其 全部投资的 10%,这是基于的考虑结果。 A:内地政策 B:占领世界投资市场 C:风险转移 D:投资组合 E:借款合同 22、某房地产开发企业拟在 2009 年 10 月 18 日取得一宗房地产开发用地,预计 该用地取得后 2 年建成商品房, 前期勘察设计约需 6 个月; 建成前半年开始销售, 销售期为 1 年,下列选项中,正确的有() 。 A.利用假设开发法测算土地总价,估价时点为 2009 年 10 月 18 日 B.利用假设开发法测算土地总价,估价时点为 2010 年 4 月 18 日 C.开发经营期为 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日 D.建设期为 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日 E.销售期为 2011 年 4 月 18 日至 2012 年 4 月 18 日 23、城市维护建设税是随__附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

A.增值税 B.财产税 C.消费税 D.流转税 E.营业税 24、收益性房地产的价值高低主要取决于。 A:已经获得净收益的大小 B:未来获得净收益的风险 C:未来获得净收益的大小 D:目前总收益的大小 E:未来获得净收益期限的长短 25、若名义利率为 10%,通货膨胀率为 4%,则实际利率为。 A:5.77% B:6.00% C:10.00% D:14.40% E:借款合同


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